ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΓΝΩΡΙΖΟΥΝ ΟΙ ΥΠΟΨΗΦΙΟΙ ΑΓΟΡΑΣΤΕΣ

Οικονομικοί, Πολεοδομικοί-Τεχνικοί και Νομικοί παράγοντες που πρέπει να έχουν υπόψη τους όσοι θέλουν να αγοράσουν ακίνητα.

Ο καθένας που επενδύει σε ακίνητο πρέπει να συνειδητοποιήσει τα εξής:

ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΙ ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ

1)Δεν υπάρχει συγκεκριμένη τιμή για κάθε ακίνητο, η οποία διαμορφώνεται από πολλούς παράγοντες όπως α) από το πόσο βιάζεται να πουλήσει ο πωλητής ή πόσο πολύ θέλει το ακίνητο ο αγοραστής, β) από τη θέση του ακινήτου γ) από την απόδοσή του δ) από τις συνθήκες τις περιοχής (σε εμπορικούς δρόμους μπορεί η εμπορική κίνηση να είναι διαφορετική σε κάθε πλευρά του δρόμου) κλπ. Το τι λοιπόν είναι ευκαιρία και το τι όχι είναι τελείως υποκειμενικό και εξαρτάται από ποικίλους παράγοντες.

2)Τα ακίνητα δεν μπορούν να πουληθούν από τη μια στιγμή στην άλλη. Έχουν δηλαδή μικρή εμπορευσιμότητα. Αν κάποιος θέλει να πουλήσει ίσως χρειαστεί να περιμένει αρκετό καιρό ίσως και χρόνια ή να μειώσει την τιμή πολύ χαμηλά.

3)Ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης παίζει καθοριστικό ρόλο στη τιμή των ακινήτων και πρέπει να προβλέψει ο αγοραστής τις συνθήκες για μεγάλο χρονικό διάστημα. Ως παράδειγμα αναφέρομε τα εξής: α) Τα οικόπεδα σε τουριστικές περιοχές. Η αξία τους τη δεκαετία του 80 κινήθηκε ανοδικά με γρήγορους ρυθμούς. Από το 1992 και μετά η αξία τους άρχισε να πέφτει, γιατί ο τουρισμός άλλαξε μορφή με το κτίσιμο μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων που στην τιμή τους περιλαμβάνεται πλήρης διατροφή, διαθέτουν καταστήματα, εστιατόρια, ντίσκο κλπ και οι τουρίστες δεν έχουν λόγο να φεύγουν από αυτές, με αποτέλεσμα τα καταστήματα των τουριστικών περιοχών να έχουν μειωμένη κίνηση, τα ενοίκιά τους να πέφτουν και συνεπώς και η αξία τους. β) Τα γραφεία που προορίζονται για επαγγελματική στέγη που ενώ πριν 5-6 χρόνια νοικιάζονταν με ευκολία, σήμερα τα παλαιότερα μένουν ξενοίκιαστα ακόμα και για ένα χρόνο και τα ενοίκιά τους πέφτουν λόγω της υπερπροσφοράς που υπάρχει.. γ) Την επένδυση σε γκαρσονιέρες που αυτή τη στιγμή κρύβει ένα μεγάλο επενδυτικό κίνδυνο. Λόγω της έλλειψης φοιτητικής στέγης στην περιοχή του Ηρακλείου τα ενοίκια στις γκαρσονιέρες μέχρι και το 2004 ήταν ικανοποιητικά και αρκετοί κτίζουν γκαρσονιέρες. Όμως οι γκαρσονιέρες αυξάνονται χωρίς οι φοιτητές να αυξάνονται και ήδη η προσφορά έχει υπερκαλύψει τη ζήτηση. Ήδη έχει ξεκινήσει η κατασκευή μεγάλων κτηρίων με γκαρσονιέρες. Είναι σίγουρο ότι αρκετές θα μείνουν ξενοίκιαστες ιδίως αυτές που είναι σε περιοχές που δεν εξυπηρετούν τους φοιτητές και στις υπόλοιπες θα πέσουν οι τιμές τους. Αντίθετα στο Ρέθυμνο υπάρχει μεγάλη έλλειψη φοιτητικής στέγης.

4) Απόδοση του ακινήτου σε σχέση με την τιμή κτήσης. Μικρή απόδοση έχουν τα διαμερίσματα σε σχέση με την τιμή κτήσης και δεν πρέπει ποτέ να ξεχνούν οι αγοραστές ότι τα διαμερίσματα και οι κατοικίες έχουν όριο ζωής και ημερομηνία λήξης.

5) Εκτίμηση της δυνατότητας αυξομείωσης της μελλοντικής απόδοσης του ακινήτου (αναβάθμιση ή υποβάθμιση της περιοχής που βρίσκεται).

6)Πιθανότητα μετατροπής της περιοχής σε πιάτσας ορισμένης κατηγορίας εμπορικών δραστηριοτήτων (εκθέσεις αυτοκινήτων, επίπλων κλπ) με συνεπακόλουθη αύξηση της εμπορικότητας και της αξίας του οικοπέδου.

7) Λήψη υπόψη παραγόντων που υποβαθμίζουν την περιοχή του ακινήτου (ρυπογόνες βιοτεχνίες, κακόφημα μπαρ κλπ.)

8) Επίσης πρέπει να ληφθεί υπόψη αν μια αγορά υποχρεώσει τον αγοραστή να πληρώνει Φ Ακίνητης Περιουσίας, αν καλύπτει ο αγοραστής το πόθεν έσχες, πόσο θα αυξηθεί ο φόρος εισοδήματος του αγοραστή κλπ.

ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΟΙ - ΤΕΧΝΙΚΟΙ α) Συντελεστές δόμησης και αρτιότητα του οικοπέδου. Θεωρούμε ότι είναι παράλογο να αγοράσει κάποιος οικόπεδο για να κτίσει αυθαίρετα. β) Ποιότητα κατασκευής γ) Πιθανότητα απαλλοτρίωσης του ακινήτου ή ένταξης σε σχέδιο πόλης. δ) Ποιότητα κατασκευής αν πρόκειται για κτίσμα.

ΝΟΜΙΚΟΙ α) Σχολαστικός έλεγχος τίτλων β) Δεσμεύσεις από τυχόν μίσθωση του ακινήτου γιατί η μίσθωση ακολουθεί το ακίνητο και δεν λύνεται με την αγορά του ακινήτου γ) Δυνατότητα ιδιόχρησης του ακινήτου.