Οι νέες ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση και την κατεδάφιση αυθαιρέτων

Όπως, μάλιστα, είπε κατά την εισήγησή του ο πρωθυπουργός, Κυριάκος Μητσοτάκης, τα αυθαίρετα κτίσματα θα εντοπίζονται ακόμη και με drones. H χώρα «επιτέλους θα αποκτήσει σύγχρονα πολεοδομικά σχέδια», είπε χαρακτηριστικά. «Δρομολογείται η σύνταξη πολεοδομικών σχεδίων σε όλη την επικράτεια», τόνισε ο πρωθυπουργός, που «θα καθορίσουν οριστικά τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης». «Με τα συγκεκριμένα σχέδια ανοίγει ο δρόμος για να λυθεί το πρόβλημα του χαρακτηρισμού των δημοτικών δρόμων», πρόσθεσε ο πρωθυπουργός. Σύμφωνα με τον Κυριάκο Μητσοτάκη, με τη χρήση της τεχνολογίας πλέον θα δίνεται η δυνατότητα να εντοπίζονται σε «real time» αυθαίρετα κτίσματα.

«Από το σύνολό τους (σ.σ. των θεμάτων του υπουργικού συμβουλίου) επιτρέψτε μου να αφιερώσω λίγο περισσότερο χρόνο και να προτάξω το πρόγραμμα “Κωνσταντίνος Δοξιάδης”, με βάση το οποίο όλη η επικράτεια θα αποκτήσει επιτέλους σύγχρονα πολεοδομικά σχέδια", είπε ο Κυριάκος Μητσοτάκης.

"Είναι μία εκκρεμότητα που απασχολεί εκατομμύρια πολίτες. Δυστυχώς διαρκεί έναν ολόκληρο αιώνα, εξού και πολύ συχνά στην πολεοδομική νομοθεσία -το ξέρετε καλά- αναφερόμαστε στους προ του 1923 δρόμους. Αυτό κάτι λέει για το πώς έχουμε καθυστερήσει να οργανώσουμε τις χρήσεις γης σε όλη την επικράτεια.

Τώρα, όμως, με μια σημαντική χρηματοδότηση που ξεπερνά τα 400 εκατομμύρια ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης, το πρόβλημα αυτό επιτέλους διεκδικεί τη λύση του. Έτσι δρομολογείται πια η σύνταξη ειδικών και τοπικών πολεοδομικών σχεδίων σε όλη την επικράτεια. Αυτά θα καθορίζουν πλέον οριστικά τις χρήσεις γης, τους όρους δόμησης, εντός αλλά και εκτός σχεδίου και φυσικά τις προστατευόμενες ζώνες κάθε περιοχής.

Θα οριοθετηθούν, επίσης, οι οικισμοί με συντελεστή δόμησης σε 800 Δημοτικές Ενότητες. Και βέβαια, κάτι πολύ σημαντικό, με τα συγκεκριμένα σχέδια ανοίγει η διαδικασία ώστε να λυθεί πια και το χρόνιο πρόβλημα του χαρακτηρισμού των δημοτικών δρόμων. Το τελευταίο είναι ένα ζητούμενο που ξέρετε ότι απασχολεί επί χρόνια, ειδικά την ελληνική περιφέρεια.

Τις λεπτομέρειες, τις φάσεις του προγράμματος, τις πολύ σημαντικές μεταβατικές διατάξεις έτσι ώστε να μπορούμε να ευθυγραμμιστούμε και με τις σχετικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, θα τις παρουσιάσει στη συνέχεια ο Υπουργός Περιβάλλοντος, μαζί με τις νέες πρωτοβουλίες για την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης.

Το οριστικό άνοιγμα στη νομιμότητα πρέπει να συνοδεύεται από το κλείσιμο κάθε δυνατότητας στην παρανομία και νομίζω ότι η μεγάλη καινοτομία της πρότασης την οποία θα παρουσιάσει το Υπουργείο είναι ότι πια θα μπορούμε, έχουμε τη δυνατότητα με τη χρήση της τεχνολογίας, να εντοπίζουμε σε πραγματικό χρόνο οτιδήποτε αυθαίρετο χτίζεται στην ελληνική επικράτεια.

Είναι μία πολύ σημαντική μεταρρύθμιση, θα έλεγα με πολύ έντονο αναπτυξιακό πρόσημο, καθώς απελευθερώνει πια ουσιαστικά τη νόμιμη δόμηση σε όλη την επικράτεια, τονώνει τις κατασκευές, τονώνει την τοπική απασχόληση, αλλά απεγκλωβίζει και χιλιάδες ιδιοκτήτες από ένα γκρίζο καθεστώς αβεβαιότητας, δίνοντας προοπτική και πρόσθετη αξία στις περιουσίες τους. Και, φυσικά, όλα αυτά πια θα γίνονται με συγκεκριμένους κανόνες και με απαράβατη προτεραιότητα τον σεβασμό του περιβάλλοντος».

Όπως δήλωσε και χθες ο αρμόδιος υπουργός, «όλα τα αυθαίρετα που θα κτίζονται τούδε και στο εξής θα κατεδαφίζονται». Η μεγάλη αλλαγή, κατά τον Θεόδωρο Σκυλακάκη, είναι ότι τροποποιείται ο τρόπος που θα αντιμετωπίζονται τα αυθαίρετα, εξασφαλίζοντας ότι το σύνολο αυτών που θα κτίζονται από τώρα και στο εξής θα κατεδαφίζονται.

Εν τω μεταξύ, η κυβέρνηση προωθεί και νέο πλέγμα παρεμβάσεων στη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία, με την ανάπτυξη ειδικής ηλεκτρονικής πλατφόρμας για τις δημοπρασίες, ώστε να ενισχυθεί η διαφάνεια των διαδικασιών και να επιτευχθεί υψηλό τελικό τίμημα, όπως κατέδειξε η εφαρμογή ήδη από το προηγούμενο έτος.

Σύμφωνα με το νομοσχέδιο που παρουσιάστηκε, στο επίκεντρο τίθεται η αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης, με την πρόβλεψη να κατεδαφίζονται κατά προτεραιότητα οι πρόσφατες αυθαίρετες κατασκευές που έχουν ανεγερθεί τα τελευταία χρόνια, ειδικά από το 2022 και προς τα πίσω, ενώ ανοίγει ο δρόμος για την αξιοποίηση οικοπέδων τουλάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων, που με διαδοχικές αποφάσεις του Συμβουλίου Επικρατείας είχαν βάλει στον πάγο δεκάδες οικοδομικές άδειες.

Η νέα πολεοδομική μεταρρύθμιση που παρουσιάστηκε παρέχει στο Δημόσιο εργαλεία ελέγχου κατά της αυθαίρετης δόμησης, όπως τις αεροφωτογραφίες του 1977 και του 2011, αλλά και την Τεχνητή Νοημοσύνη και τα drones.

Η ευθύνη για τις κατεδαφίσεις θα μεταφερθεί από τις Αποκεντρωμένες Διοικήσεις της χώρας στο κεντρικό κράτος -και συγκεκριμένα στα συναρμόδια υπουργεία Περιβάλλοντος και Υποδομών, που θα τρέχουν τις σχετικές διαδικασίες. Εκτός αυτού, όμως, στο υπουργείο Περιβάλλοντος θα δημιουργηθεί και ένα υπερσύγχρονο «παρατηρητήριο αυθαίρετης δόμησης».

Επίσης, η κυβέρνηση, όπως προαναφέρθηκε, ξεπαγώνει την εκτός σχεδίου δόμηση με συνδυασμό τριών μέτρων, τα οποία μπαίνουν σε εφαρμογή μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός της χώρας, που θα δώσει και την οριστική λύση.

Εκτός σχεδίου δόμηση: Οικοδομικές άδειες για τρείς κατηγορίες ακινήτων και με ειδικό τέλος

Για την εκτός σχεδίου δόμηση, όπου μετά από ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ για τα γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό έχουν παγώσει η έκδοση οικοδομικών αδειών, οι μεταβιβάσεις και επενδύσεις, από κυβερνητικές πηγές έγινε γνωστό ότι:

-«Εισάγονται ρυθμίσεις για τον εξορθολογισμό της εκτός σχεδίου δόμησης και την πρόβλεψη περιβαλλοντικού ισοζυγίου που θα κατατίθεται πριν την έκδοση της οικοδομικής άδειας σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθεται αποκλειστικά για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή».

Η νέα νομοθετική ρύθμιση  θα ορίζει σε περιοχές χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο, ότι θα αναγνωρίζεται ως κοινόχρηστο το οδικό δίκτυο που υπήρχε το έτος 1977 και θα πιστοποιείται μέσω αεροφωτογραφιών εκείνης της χρονιάς.

Θα πρέπει επίσης να πιστοποιείται ότι οι συγκεκριμένοι δρόμοι έχουν κατασκευαστεί ή συντηρηθεί από κάποια επίσημη αρχή και όχι από ιδιώτη, αλλά και να έχουν συγκεκριμένα γεωμετρικά χαρακτηριστικά.

Παράλληλα θα ισχύσει ένα  «ειδικό περιβαλλοντικό τέλος» για όσους ζητούν την αναγνώριση των οδών προκειμένου να οικοδομήσουν στα ακίνητά τους.

Το ποσόν αυτό θα λάβει τη μορφή «περιβαλλοντικού ισοδύναμου» το οποίο θα καταβάλλεται σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων  για να  χρηματοδοτούνται άλλες περιβαλλοντικές δράσεις.

Ποιοί χτίζουν και ποιοί όχι 

Η νέα ρύθμιση, με βάση τις μέχρι τώρα γνωστές πληροφορίες θα δίνει τη δυνατότητα να δομούνται νόμιμα γήπεδα τουλάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων, κείμενα εκτός ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων ή εκτός ορίων νομίμως υφιστάμενων οικισμών, εφόσον ανήκουν σε μία από τις παρακάτω κατηγορίες ανάλογα με τον χρόνο δημιουργίας  του γηπέδου και του πρόσωπου που έχει σε δρόμο.

Α) Οικόπεδα που δημιουργήθηκαν από 31 Μαΐου 1985 μέχρι και 31 Δεκεμβρίου 2003.

Αυτά, προκειμένου να οικοδομηθούν, θα πρέπει να έχουν πρόσωπο ή να εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε οδό που:

-Εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου 1977 και έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων,

-Συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών, και

-Αυτή να έχει διανοιχτεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε να είναι καταχωρισμένη στα κτηματολογικά βιβλία, είτε να έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας της από αρμόδια για τη συντήρηση και βελτίωση των οδών Αρχή, είτε οργανισμό, είτε να διέρχεται από αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας.

Β) Οικόπεδα που δημιουργήθηκαν πριν από το 1985.

Προκειμένου τα οικόπεδα αυτά να είναι οικοδομήσιμα, θα πρέπει να έχουν πρόσωπο ή να εφάπτεται το ένα από τα όριά τους σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε οδό που
Εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου 1977, η οποία:

-Έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, και

-Έχει διανοιχτεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε είναι καταχωρισμένη με την ένδειξη «ΕΚ» (ειδική έκταση), είτε έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας από αρμόδια για τη συντήρηση και βελτίωση των οδών Αρχή, είτε να διέρχεται από αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας.

Γ) Οικόπεδα με νόμιμη δουλεία διόδου προ του 1985.

Οικόπεδα που μπορούν να οικοδομηθούν είναι και αυτά τα οποία διαθέτουν νόμιμη δουλεία διόδου, προ του ’85, με πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, η οποία να συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών.

Το μεγάλο «αγκάθι» είναι τα λεγόμενα «τυφλά» οικόπεδα, αυτά δηλαδή που δεν έχουν σύνδεση με το οδικό δίκτυο. Στην περίπτωση αυτή, αν δεν υπάρχει νόμιμη δουλεία πριν από το ’85 που να πληροί τις προαναφερόμενες προϋποθέσεις, τότε, με τα έως τώρα δεδομένα, δεν θα μπορούν να οικοδομηθούν.

Καθοριστικές οι αποφάσεις του ΣτΕ

Όπως έχει δηλώσει ο αρμόδιος υφυπουργός ΠΕΝ Νίκος Ταγαράς στη Βουλή, αναγγέλλοντας τη νομοθετική ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση μέχρι το τέλος του έτους,  ότι θα είναι μεταβατική  και θα αφορά την περίοδο έως 31 Δεκεμβρίου 2025, οπότε υπολογίζεται πως θα έχει ολοκληρωθεί ο καθορισμός των κοινόχρηστων δρόμων της χώρας, μέσω του προγράμματος μελετών αναγνώρισης οδών.

Το πρόγραμμα αναγνώρισης οδών έχει δρομολογήσει το ΥΠΕΝ, στο πλαίσιο του προγράμματος πολεοδομικής και χωροταξικής μεταρρύθμισης «Κων/νος Δοξιάδης», με χρηματοδότηση περίπου 450 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.

Επίσης ο κος Ταγαράς  διευκρίνισε ότι η νέα νομοθετική ρύθμιση, που διαμορφώθηκε από την περασμένη άνοιξη, πριν τις εθνικές εκλογές, έμεινε σε εκκρεμότητα, προκειμένου να εναρμονιστεί με τις αποφάσεις του ΣτΕ, λέγοντας χαρακτηριστικά ότι: «Και είναι πράγματι οι αποφάσεις Συμβουλίου της Επικρατείας που μας έχουν οδηγήσει στην διαμόρφωση της μεταβατικής νομοθετικής ρύθμισης». Πρόκειται συγκεκριμένα για τρεις καθοριστικές αποφάσεις που είναι οι εξής:

1. Η  ΣτΕ 176 /2023, που ακύρωσε την οικοδομική άδεια σε μεγαλύτερο των 4 στρεμμάτων, εκτός σχεδίου και εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) γήπεδο στην Πάτμο. 

2. Η  ΣτΕ 1206/2023, που αφορά  σε οικισμούς που δημιουργήθηκαν αυθαίρετα αλλά και για ακίνητα, που έχουν ήδη χτιστεί με νόμιμη άδεια.

3. Η  ΣτΕ 992/2023, που αφορά την έκδοση οικοδομικών αδειών και την ανέγερση αγροτικών κτιρίων με τους κατά παρέκκλιση όρους δόμησης του Προεδρικού Διατάγματος του 1985.